노원·구로구에 ‘희망가’ 들려온다 [감평사의 부동산 현장진단]

노원·구로구에 ‘희망가’ 들려온다 [감평사의 부동산 현장진단]

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서울 지하철 4호선 상계역이 있는 상계역 교차로에서 북서쪽으로 약 10분 정도 걸으니 왼쪽에 규모가 꽤 큰 학교가 나온다. 계상초다. 조금 더 지나면 등장하는 온곡초입구사거리에서 상계역 방향을 등지고 오른쪽으로 도니 오른쪽에는 오래된 느낌의 중층 규모 아파트 단지가 자리 잡고 있다. 상계한신3차아파트다. 안쪽에는 상계한신1차와 2차가 맞닿아 있다. 북쪽으로는 수락산이 자리 잡고 있으며 왼쪽에는 상계주공아파트와 지하철 7호선 마들역, 오른쪽에는 상계역이 위치했다. 노원구에서 상계한신1차 등이 새로운 방식으로 재건축 사업을 추진하고 있어 업계 주목을 받는다. 정비 업계에 따르면 상계한신1·2차 재건축 추진위원회는 교보자산신탁과 신탁 방식 정비사업을 위한 업무협약을 체결했다. 아울러 상계한신3차무직자 공인인증서 대출
추진위원회와도 단일화를 위한 재건축 협약을 맺었다. 상계한신1·2·3차는 1980년대 후반 준공된 노후 단지다. 3개 단지는 각각으로 보면 규모가 크지 않지만 합치면 1239가구(1차 420가구, 2차 471가구, 3차 348가구) 대단지다. 당초 통합 재건축을 검토했지만 기부채납에 따른 사업성 저하를 우려해 철회했다. 빌라전세금대출
재건축 후 단지 규모가 1000가구를 넘으면 기부채납 비율이 크게 오른다. 도시공원 ·녹지 등에 관한 법률에 따르면 5만㎡ 또는 1000가구 이상 주택을 건설할 경우 사업자는 부지면적의 5% 이상 혹은 1가구당 3㎡ 이상 규모의 도시공원을 조성해야 한다는 규정이 있다. 상계한신1~3차는 대지면적이 아주 넓진 않다. 용적률도 비교적 높은 편이다. 상계한신1이공계 대학원 장학금
차는 192%, 2차는 234%, 3차는 226%로 흔히 말하는 매력적인 사업 지역은 아니다. 이 때문에 기부채납이 늘어날 경우 사업성이 현격히 떨어진다. 여러 요인으로 인해 상계한신1~3차 추진위 측은 단일 계약 사업체 구성 방식이란 새로운 형태로 사업을 모색하고 있다. 단지별로 재건축 사업을 별도로 진행하면서도 같은 사업 시행사(교보자기준금리 인하
산신탁), 정비 업체, 시공사를 선정해 흔히 말하는 ‘규모의 경제’로 비용을 줄이겠다는 전략이다. 이미 상계한신3차 역시 교보자산신탁과 업무협약을 맺고 정비구역 지정을 위한 주민 동의율을 확보했다. 일반적인 통합 재건축의 경우 효율성을 높일 수 있고 공사비 절감 등 이점이 있다. 국토연구원에 따르면 통합 재건축은 사업 규모 확대로 공사비가경춘석
줄어 단독 재건축 대비 사업비를 11% 안팎을 절감할 수 있는 것으로 나타났다. 다만 단점도 분명하다. 통합 과정에서 갈등이 빈번하고 이 과정에서 사업이 무산될 가능성이 높다. 단지마다 용적률이 다른 곳은 종전자산평가를 어떻게 하느냐에 따라 주민 이해관계가 극명하게 갈린다. 때문에 상계한신1~3차는 각 단지 간 대립을 줄이면서도 사업비나 공사비 등을 줄이회생절차
기 위한 방안으로 이 같은 방식을 도입했다. 서울 서남부에서는 영등포구나 구로구 소규모 단지를 중심으로 재건축 사업이 활발히 진행 중이다. 사진은 서울 구로구 신도림 미성아파트. (윤관식 기자) 신용8등급중고차전액할부
주목받는 서울 외곽 정비사업 바닥 찍고 다시 상승 전환 중 이재명정부 출범과 함께 부동산 공급 대책이 주목받는 가운데 서울 외곽 지역 정비사업이 활성화될 수 있을지 부동산 업계 관심을 모은다. 이재명 대통령은 수요 억제가 아닌 공급 확대를 통한 주택 시장 수급 불균형 해소에 나서겠다산와머니 대출
고 강조했다. 아울러 주택 공급 확대를 위해 재건축·재개발 절차를 단축하고 용적률 상향이나 분담금 완화 등 규제 문턱을 낮추겠다고 공약했다. 이 대통령이 정비사업에 우호적인 입장을 내비치면서 여러 정비사업 지역에서는 재개발·재건축 관련 규제 완화 기대감이 높아졌다. 사업성 저조와 공사비 인상 등 여러 이유로 지난 1~2년간 주춤했던 노원·농협 대출 상담
구로 등 서울 외곽 지역 정비사업이 활기를 되찾을 수 있을지 주목된다. 한국부동산원이 발표한 ‘5월 4주(5월 26일 기준) 주간 아파트 가격 동향’에 따르면 서울 노원구 아파트 가격은 0.04% 올라 보합세에서 상승세로 전환했다. 구로구 역시 0.04% 상승하며 오름세가 이어지고 있다. 노원구에서는 상계한신1~3차 외에네이버 금리계산기
도 여러 단지가 재건축 사업을 추진 중이다. 대표적인 단지는 약 4000가구 규모 월계시영(미륭·미성·삼호3차). 이 단지는 2023년 9월부터 정비계획 입안을 위한 동의서를 받고 있는데 현재 동의율 50%를 넘긴 것으로 전해진다. 서울시는 조례를 통해 올해부터 토지 등 소유자가 정비계획 입안을 제안할 때 동의율을 60%에서 50%로 완화했다. 해당 요건을 충족한 월계시영 재건축 추진준비위원회는 정비계획 입안을 위한 서류 작업을 진행 중이며 6월 중 정비계획 입안을 요청한다는 계획이다. 노원구는 서울에서 노후 아파트 단지가 가장 많은 자치구로 꼽힌다. 시장조사 업체 부동산R114에 따르면 지난해 기준 서울 준공 30년 초과 단지(50만 3000가구) 중 노원구가 차지하는 비중은 약 20%에 달했다. 서울 외곽 지역을 중심으로 재건축 규제 완화나 공급 확대 정책이 발표될 경우 노원구가 가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다. 서울 서남부에서는 영등포구나 구로구 소규모 단지를 중심으로 재건축 사업이 활발히 진행 중이다. 구로구 신도림 미성아파트 재건축 추진위원회는 올해 3월부터 정비구역 지정, 서울시 신속통합기획 신청을 준비 중이다. 1989년 준공업지역에 지어진 미성아파트는 총 824가구 규모다. 2023년 정밀안전진단을 통과하면서 재건축 사업에 물꼬를 텄지만 높은 용적률(234%)로 인한 사업성 우려 탓에 주민 참여가 저조했다. 올해 3월 서울시 조례 개정에 따라 준공업지역에 부지면적 3000㎡ 이상 공동주택을 건립할 경우 최대 용적률이 400%까지 높아지면서 사업에 속도를 내고 있다. 영등포구 양평동 신동아아파트 또한 준공업지역 용적률 상향 조정에 따른 수혜가 기대된다. 양평동 신동아아파트는 2009년 추진위가 설립됐음에도 불구하고 본격적인 재건축까지 시간이 오래 걸린 곳이다. 현재 563가구인 이곳은 재건축 사업 후 786가구로 대폭 늘어난다. 일반분양 물량은 12가구에서 약 80가구로 확대돼 조합원의 부담이 줄어들 전망이다. 올해 4월 서울시 공동주택 재건축 사업 중 최초로 환경영향평가 협의 절차 면제를 받고 정비계획안을 마련 중이다. 변수는 급등한 공사비 사업성 확보 만만찮다는 분석도 주택 공급은 속도 싸움이다. 공급 과정에서 인허가 지연, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금난, 자재비 급등, 인력 부족 등 현실적인 장애물은 얼마든지 많다. 때문에 이 대통령은 대선 공약 중 하나로 ‘주택 공급 신속 인허가 제도’를 도입하겠다고 밝힌 바 있다. 아직 사업이 지지부진한 서울 외곽 지역 재건축 단지들이 새 정부 재건축·재개발 지원책에 기대를 거는 이유다. 재건축 패스트트랙이라 불리는 ‘도시·주거환경정비법(도정법)’ 개정도 호재다. 개정안은 재건축 사업 최대 관문인 안전진단 절차를 완화하는 것을 골자로 한다. 기존 안전진단은 재건축진단으로 명칭이 변경되고 사전 현지 조사 절차가 폐지된다. 사업 초기 단계에서 안전진단 없이 추진위원회 구성과 정비계획 수립이나 조합설립이 가능해진다. 다만 변수도 많다. 이 대통령은 정비사업 활성화 방안을 마련하는 데 있어 ‘공공성 강화’ 원칙을 따르겠단 입장을 분명히 했다. 청년이나 신혼부부 등 무주택자를 위한 공공임대주택과 공공분양주택 공급 활성화를 병행하겠단 구상이다. 구체적인 부동산 정책이 발표되진 않았지만 정책이 수립되면 재개발·재건축 사업지에 요구하는 공공기여(기부채납) 비중이 강화될 수 있다는 관측도 제기된다. 공사비 급등 역시 사업을 추진하는 조합 입장에서는 부담스러운 대목이다. 공사비 상승은 추가 분담금 확대로 이어지면서 동의율 확보에 어려움을 겪을 수 있다. 총 투자 비용이 늘어나면 투자자나 실수요자 입장에서는 주변 신축이나 준신축 아파트를 구입하는 것이 더 나을 수 있다. 월계시영 등 서울 외곽 지역 주요 재건축 아파트 단지들은 여전히 전고점 대비 80% 수준에 시세가 형성되고 있다. 업계 한 관계자는 “공공기여나 기부채납을 지역별로 차등 적용하는 등 사업장별 핀셋 정책이 적용되지 않으면 서울 외곽 지역 정비사업이 활성화되긴 쉽지 않을 수 있다”고 말했다. [강승태 감정평가사] [본 기사는 매경이코노미 제2314호 (2025.06.18~25.06.24일자) 기사입니다] [Copyright ⓒ 매경이코노미. All rights reserved. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지.]